Acheter en France
Le profil de l’acquéreur non résident
Il faudra tout d’abord étudier la nationalité de l’acquéreur, son pays de résidence, situation personnelle (s’il a déjà vécu en France par exemple) ainsi que son régime matrimonial, s’il est marié. Sachant que c’est la loi du lieu de situation du bien qui s’applique en matière immobilière, la loi française va donc s’imposer. Les conséquences sur l’achat seront donc très importantes quant à la propriété du bien, à son régime fiscal ou à sa revente éventuelle.
A noter toutefois qu’en cas de décès de l’acquéreur, le bien échappe à la loi française. En effet, depuis le 17 août 2015 (date d’entrée en vigueur du Règlement européen du 4 juillet 2012), ce n’est plus la loi de situation du bien qui s’applique en matière successorale, mais celle du pays de résidence de l’acquéreur. C’est donc elle qui détermine les personnes appelées à hériter et qui fixe le montant des droits à verser. Il faut savoir que les membres de l’Union Européenne, ainsi que les ressortissants de pays étrangers ayant signé une convention spéciale avec la France, bénéficient de régimes particuliers (convention bilatérale, Convention de la Haye…)
Rien n’empêche également l’acquéreur étranger de constituer une société pour acquérir ; là encore, selon le statut choisi, le régime juridique et fiscal du bien acquis différera.
Le financement d’un achat immobilier par un non résident
L’acquisition d’un bien immobilier en France va nécessiter des transferts de fonds parfois importants. Ces transferts sont soumis à vérification de la part des intermédiaires (Banques, Etablissements de crédit).
Les notaires doivent également vérifier la provenance des fonds pour faire échec aux opérations de blanchiment d’argent. Ils peuvent être appelés à faire des déclarations s’ils ont un doute sérieux quant à l’origine des fonds utilisés (TRACFIN). Les notaires doivent également assurer la sécurité des transactions dont ils sont responsables vis-à-vis de l’acquéreur étranger et du vendeur. Là encore, ils vérifieront les transferts ou virements qui leur seraient adressés et le sérieux des établissements bancaires qui les auront effectués.
La fiscalité applicable
Le régime fiscal applicable pour un bien acheté en France devra également être expliqué à l’acquéreur étranger : le coût, les diverses taxes et frais. Mais également les impôts qui devront être réglés selon que le bien servira à la résidence principale ou constituera un investissement à but locatif. Des choix qui seront faits lors de l’achat, dépendra souvent la fiscalité qui sera applicable durant la détention du bien ou lors de sa revente ultérieure (T.V.A., plus-value, intervention d’un représentant accrédité, etc…). Là encore, des régimes très différents existent allant de l’exonération jusqu’à de fortes impositions.
Les prêts bancaires
Les remboursements peuvent ainsi être assortis :
. d’intérêts fixes, définitivement calculés pour toute la durée du prêt ;
. d’intérêts variables, indexés ou dépendant de variations interbancaires, plafonnés ou non.
Certains prêts dits “à taux zéro” ne sont assortis d’aucun intérêt ; Ils sont réservés aux faibles revenus et leur montant est limité.
En général, les échéances de remboursement comprennent capital et intérêts. Il s’agit de prêts amortissables.
Mais il existe un prêt dont le système est différent : le prêt “in fine” ; pendant la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. Ainsi, le capital n’est remboursé qu’en une seule fois au terme de l’échéance. Ce système présente un intérêt fiscal non négligeable pour les personnes fortement imposées. Pour solder le capital, il est possible de constituer une épargne associée à un produit de placement adossé à une assurance vie.
Les garanties bancaires
La banque qui vous prête de l’argent peut vous demander plusieurs types de garanties :
Il peut s’agir d’une caution solidaire, soit d’un organisme spécialisé, soit d’une personne de votre entourage qui se portera garante du remboursement dudit prêt.
Mais, elle peut aussi souhaiter avoir une garantie sur un bien immobilier. Cela peut être un privilège de prêteur de deniers, une hypothèque ou les deux.
Ces garanties sont prises pour une durée correspondant à la durée du prêt plus un an. Elles disparaissent alors automatiquement un an après le remboursement de la dernière échéance.
Si le prêt est remboursé avant l’échéance (en cas de vente, par exemple) il faudra supprimer l’inscription prise au Service de la publicité foncière . Un acte de mainlevée de l’inscription sera établi par le notaire.